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國瑞置業上市5周年:銷售依賴北京市場 高成本“借新還舊”凈負債率達147%

2019-09-23 20:50:27 中國網財經

中國網財經9月23日訊(記者 舒越 劉小菲)2014年7月7日,國瑞置業在港交所敲鐘上市。上市5年多,國瑞置業股價最高為4.43港元,最近一年則長期徘徊在發行價下方,截至9月20日收盤每股報價1.42港元。

對于二級市場的長期低迷,國瑞置業在回復中國網財經記者采訪時表示:“二級市場股價波動有政策、市場、大環境等多方面因素影響,但堅信市場最終會回歸價值投資。公司致力于做好主業,提升盈利水平,為廣大股東投資者帶來更好的回報。”

與股價下滑不同是,國瑞置業自上市以來銷售規模持續擴大。數據顯示,2014-2018年,國瑞置業的銷售規模分別為62億元、65.69億元、110.99億元、148.76億元和219.13億元。2019年,國瑞置業將合約銷售目標定為280億元,其中上半年已完成128.3億元,年度目標完成率為46%。

國瑞置業表示,在市場競爭和調控壓力下,公司順應市場形勢變化,因城施策、優化產品結構,滿足不同層次的市場需求,有效提升市場份額,推進銷售快速增長。

不過,放眼整個房地產行業,規模實現快速增長的國瑞置業的排名依然相對落后。克而瑞日前披露的排行榜顯示,國瑞置業今年上半年在全國房地產企業中位列第84。資料顯示,國瑞置業成立于1994年,同年成立的富力地產年度銷售金額早已經逾千億,禹洲地產2018年的銷售也超過了500億元。

過半銷售額由北京市場貢獻

國瑞置業起步于汕頭、壯大于北京,今天的銷售成績,與北京關系密切。以2019年上半年為例,在國瑞置業128.28億元的銷售額中,北京貢獻了66.87億元,占比52.1%;排名第二、第三的分別是蘇州、崇明島,銷售金額分別為14.13億元和7.31億元,占比分別為11%和5.7%。

從項目來看,位于北京的豐臺西鐵營、海淀翠湖和豐臺小瓦窯三個項目的簽約銷售額分別為11.76億元、19.05億元和35.56億元,合計金額為66.34億元,占總銷售額的比例為51.7%。據了解,豐臺小瓦窯是2018年國瑞聯合世茂房地產以31.25億元競得的住宅用地,國瑞擁有該項目51%的權益。

除了住宅,國瑞置業近年來在商業方面也頗下功夫。2019年中報顯示,國瑞置業目前擁有12個投資物業,其中5個位于北京;公司總租金收入2.85億元,2.6億元是由北京項目所貢獻。無論是住宅還是商業,國瑞置業對北京市場都存有一定的依賴。

不過,從土地儲備來看,國瑞置業在京津冀地區的土地儲備似乎所剩不多。2019年中報顯示,截至6月30日,國瑞置業總土地儲備面積1608萬平方米,相應貨值逾1200億元,平均土地成本2878元/平方米。從城市群分布上看,京津冀、粵港灣、長三角區域占比分別為23%、21%和9%。

在2019年中報中,國瑞置業沒有披露報告期內的新增土儲情況,中國網財經記者也未能從其他途徑查詢到相關信息。不過,對比2018年底的數據,國瑞置業的總土儲減少逾60萬平方米。

談到未來的拿地策略,國瑞置業對中國網財經記者表示,區域上聚焦大灣區,通過合作開發、城市更新等方式,獲取資金占用少、風險低、價值高的項目。規模上不設置具體目標,而是強調土地的質量和價值。

凈資本負債率147%

隨著銷售規模的擴大,國瑞置業的負債也水漲船高。

截至2019年6月30日,國瑞置業的總負債為619.82億元,與2014年同期的177.37億元相比增長了2.49倍;凈資本負債比率為147%,而據相關部門統計,2019年上半年上市房企這個數據的平均水平為117.7%。

國瑞置業今年以來還進行了高成本發債融資。2019年2月和3月,國瑞置業共發行了4.55億美元的優先票據,票面利率13.5%,融資主要用途為“借新還舊”。

盡管凈資產負債率超出了平均水平,且進行了高息融資,但國瑞置業在今年上半年仍被評為“上市公司風險控制五強”。

有市場人士認為,國瑞置業的財務表現擔不起這份榮譽。對此,國瑞置業表示,房企普遍負債率較高,當前的債務規模符合國瑞置業目前的發展階段,公司從未出現過債務違約現象,擁有良好的信譽,公司對目前的償債能力有信心。

值得一提的是,去年的9月10日,標普曾將國瑞置業的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”,展望為負面;同年12月24日,標普將國瑞置業的長期主體信用評級“B-”及其未到期優先無抵押債券的長期債項評級“CCC+”列入負面信用觀察名單。對于一年前的評級下調,國瑞置業給中國網財經記者的回復中指出,標普評級是一個隨著公司未來發展動態調整的過程,從目前的市場形勢來看,信用評級下調只是暫時的,也是中國房地產行業在調整過程中難以避免的陣痛,隨著國瑞置業可售項目的增加,商業地產租金收入的進一步提高,公司的財務結構將更加穩健。

項目因質量問題遭投訴

國瑞置業方面告訴中國網財經記者:“公司今年的重點工作為降債,實現項目高周轉,緊抓回款,去庫存的主旨目標。”

有房地產專家在接受中國網財經記者采訪時表示:“對于房地產企業來說,高周轉是把雙刃劍。一方面,快速拿地、快速開發、快速去化、快速回款、再快速拿地的過程可以快速增加市場供給;但另一方面,如果企業周轉過快而企業自身并不能具備相應的運營能力,則極有可能自身資金鏈出現問題。同時,在這種經營導向的指引下,工程質量可能得不到保證,帶來一些質量等問題。”

中國網財經記者近期接到北京國瑞熙墅業主的投訴,稱該小區存在漏水等嚴重的質量問題,業主還稱該項目存在虛假網簽情形。在人民網地方領導留言板上,也有北京國瑞熙墅業主稱,所買房屋存在墻面所用施工材料不合格等問題。

針對上述投訴是否屬實,中國網財經記者向國瑞置業方面進行求證,但國瑞置業沒有正面回答此問題,僅表示:對于業主們反應的個體問題,項目公司將與業主保持溝通暢通,切切實實把業主訴求放心上,讓廣大業主放心入住。

今年4月,國瑞置業旗下的國瑞?紫金臺項目也曾遭遇業主維權。有業主反映稱,自己購買的國瑞紫金臺項目此前注明的權利性質是商品房,規劃用途是酒店式公寓,在房屋交易、使用過程中,一直都是按普通住宅管理的。但今年1月,業主在出售房屋時卻被告知,房子屬于商業辦公類項目,上市交易要受到北京市商辦326新政的限制。

(責任編輯: 六六 )
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